NOVA REGULACIÓ DEL PREU DELS LLOGUERS

Qué estableix la Llei 11/2020?

Ha entrat en vigor la nova Llei 11/2020, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament, provinent de la iniciativa del Sindicat de Llogaters i encaminada a la regulació d’un topall en els preus dels nous contractes d’arrendament que es signin a partir de la seva entrada en vigor el 22 de setembre de 2020.
Aquests nous contractes d’arrendament d’immobles situats en les anomenades àrees de mercat d’habitatge tens, no podran fixar un preu de lloguer superior a aquell que hagi fixat la Generalitat a través de l’Índex de Referència dels Preus de Lloguer, que es pot consultar través de l’Agència Catalana de l’Habitatge.

A qui afecta?

Afectarà la novació de contractes existents o als nous contractes d’arrendament d’immobles que tinguin caràcter de residència permanent i que estiguin situats en àrees declarades com a mercat d’habitatge tens.
En quedaran exclosos aquells contractes de lloguer que hagin estat signats abans del 1995, així com els habitatges de protecció oficial, els de caràcter assistencial o habitatges d’inserció.

Què és una àrea de mercat d’habitatge tens?

Es considera àrea de mercat d’habitatge tens aquella que no té prou habitatges de lloguer a un preu assequible que permeti a tota la població accedir-hi, ja sigui perquè:

El preu dels lloguers ha incrementat per sobre de la mitjana del territori de Catalunya.
La càrrega que suposa pagar el lloguer supera de mitjana el 30% dels ingressos d’una família o el 30% de la renda mitjana dels menors de 35 anys.
El preu hagi incrementat els últims 5 anys almenys un 3% per sobre de la taxa interanual de l’IPC.

Què és l’Índex de Referència de preus de lloguer?

Segons l’Agència de l’Habitatge de Catalunya “és un indicador de consulta pública amb caràcter informatiu que permet conèixer una estimació del preu mitjà del metre quadrat de lloguer d’un habitatge ubicat en una zona i amb unes característiques definides per qui fa la consulta, alhora que orienta sobre el preu mínim i el preu màxim que aquest mateix habitatge pot arribar a tenir”.
Aquest índex s’haurà de fer constar de forma obligatòria als contractes de lloguer, expressant el preu per metre quadrat i especificant els marges inferior i superior que marqui l’índex. També s’haurà d’adjuntar l’informe que es genera al realitzar la consulta a l’espai que ha habilitat l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, al qual podeu accedir clicant aquí.

Com s’aplica?

Perquè tingui efecte la contenció de rendes, els preus dels nous contractes de lloguer no podran sobrepassar el preu mitjà que indiqui l’índex de referència de preus de lloguer.
Per aquells immobles que han estat arrendats durant els 5 anys anteriors a l’entrada en vigor d’aquesta llei, el preu serà el de l’anterior arrendament actualitzat d’acord amb l’Índex de Garantia de Competitivitat aplicat de forma acumulada al període comprès entre la data de celebració de l’anterior contracte i del nou, per tant, el preu quedarà pràcticament congelat.
El preu de lloguer podrà ser minorat o incrementat:

Per acord de les parts, si l’immoble gaudeix de característiques especials, com serien l’ascensor, pàrquing, mobles, sistema de calefacció o refrigeració, zones comunitàries (piscina, terrasses, jardí, etc.), conserge o bé vistes especials, un màxim d’un 5% de variació de l’índex de referència.
Per l’arrendador, si s’han de executar obres de millora.

L’entrada amb vigor d’aquesta Llei ha provocat una gran varietat de punts de vista, des d’aquells que la consideren inconstitucional, fins aquells que estimen que provocarà un efecte desfavorable o contrari per al mercat immobiliari, altres que la consideren insuficient o fins i tot els que pensen que pot donar peu a una regulació en l’àmbit estatal d’aquest aspecte. Sigui com sigui, el que és clar és que de moment a Catalunya l’incompliment per part de l’arrendador dels aspectes regulats en aquesta nova Llei 11/2020 pot comportar sancions de fins a 90.000 €.

Roser Cases Salud
Advocada