Local en Propietat Llogat: Estic Obligat a Complir VERIFACTU?

Estic obligat a complir la normativa del VERI*FACTU, si tinc un local en propietat llogat a una empresa?

Tenim tants dubtes com clients hi ha, ja que cada situació és una circumstància especial que cal atendre amb visió i tenint en compte les novetats que venen d’aquí a una mica. L’obligació d’adaptar un programa informàtic conforme al sistema VERIFACTU no afecta automàticament totes les persones físiques que tenen un local arrendat a una empresa. Cal analitzar diversos factors. Resumim quan sí i quan no s’aplica, i per què:

Quan sí que aplicaria

S’aplicaria quan la persona física arrendadora té allò que es considera una activitat econòmica i emet factures (per exemple, amb IVA) per l’arrendament, i utilitza un sistema informàtic de facturació. En aquests casos, hauria de complir el reglament del Reial decret 1007/2023 (que regula els sistemes informàtics de facturació) i, per tant, podria haver d’adaptar el programa a VERIFACTU.

El reglament diu que és aplicable a contribuents de l’IRPF que desenvolupin activitats econòmiques.
En el cas d’arrendament de locals (no habitatges) per a ús comercial/oficina, s’indica que “al contrari, els arrendaments destinats a usos diferents del d’habitatge, com ara locals comercials, oficines o naus industrials, sí que estan subjectes a la normativa”.

Quan no aplicaria

Si la persona física només rep rendiments del capital immobiliari (per arrendar un local o immoble), sense que això suposi una “activitat econòmica” en sentit fiscal, aleshores no seria obligada a complir aquesta adaptació.

Per exemple: si no hi ha una estructura (empleats, gestió habitual) que converteixi aquest arrendament en activitat econòmica.
En arrendaments d’habitatge per a ús habitual (que estiguin exempts d’IVA), no es considera activitat econòmica i no aplica.

Com sempre diem CADA CAS ÉS UN CAS A PART, cada empresa o empresari són únics i per tant cadascú cal mirar-ho en detall.

Per això hem proposat una llista de situacions, circumstàncies o supòsits que ens podem trobar i veure si cal entrar a l’adaptació i instal·lar un programa o no.

Encara que no hi hagi obligació tenir un programa de facturació, pot ser un avantatge per al propietari o empresari.

Perfil / Cas	Tipus de contribuent	Activitat econòmica?	Obligat a VERIFACTU?	Justificació
Persona física jubilada amb un local arrendat amb IVA , sense empleats	IRPF (rendiments del capital immobiliari)	❌ No	❌ No	No hi ha estructura ni mitjans organitzats. Només percep rendiments del capital immobiliari, encara que declari IVA.
Persona física autònoma amb diversos locals arrendats, amb empleat i oficina de gestió	IRPF (activitat econòmica)	✅ Sí	✅ Sí	Compleix art. 27 L’IRPF: empleat a jornada completa i local destinat a gestió. És activitat econòmica.
Propietari persona física que lloga habitatges de llarga durada (ús habitual)	IRPF (rendiments del capital immobiliari)	❌ No	❌ No	Exempt d’IVA i no hi ha activitat econòmica.
Persona física que lloga habitatges turístics a través de plataformes, sense empleats	IRPF (rendiments del capital immobiliari o activitat)	⚠️ Depèn	⚠️ Depèn	Si presta serveis complementaris (neteja diària, esmorzar, etc.) es considera activitat econòmica → Sí obligat. Si només llogueu sense serveis → No obligat.
Persona física autònoma amb activitat de consultoria que factura a empreses	IRPF (activitat econòmica)	✅ Sí	✅ Sí	Professional independent. Emet factures per la seva activitat. Obligat a programari conforme VERIFACTU.
SL patrimonial que només té un local llogat a una altra empresa	IS (Impost sobre Societats)	✅ Sí	✅ Sí	Tota SL desenvolupa activitat econòmica (art. 5 LIS). Obligada a tenir programari certificat VERIFACTU.
SL inactiva , propietària d’un local sense llogar	IS	❌ No	❌ No	No hi ha facturació ni activitat econòmica efectiva.
Comunitat de béns (CB) que lloga locals amb IVA	Entitat en atribució de rendes	✅ Sí	✅ Sí	Desenvolupa activitat econòmica (art. 27 L’IRPF aplicat a entitats). Obligada.
Particular que lloga plaça de garatge a un veí (sense IVA)	IRPF (rendiment del capital immobiliari)	❌ No	❌ No	Sense IVA ni estructura. No activitat econòmica.
Associació sense ànim de lucre que factura per activitats formatives	IS (règim especial)	✅ Sí	✅ Sí	Efectua operacions subjectes a IVA → activitat econòmica → obligada a complir VERIFACTU.
Professional mèdic a consulta privada	IRPF (activitat econòmica)	✅ Sí	✅ Sí	Autònom professional. Emet factures → obligat.
Arrendador no resident sense establiment permanent a Espanya	IRNR sense EP	❌ No	❌ No	La norma només obliga residents o no residents amb MP.
Empresa pública o ajuntament que llogues immobles	Entitat pública	⚠️ Depèn	⚠️ Depèn	Si desenvolupa activitat subjecta a IVA i actua com a empresari → sí. Si actua com a administració pública → no.

No dubteu a contactar-nos en cas de dubte o simplement si necessiteu suport en el procés d’adaptació. Els canvis de vegades fan mandra, però si algú que sap t’acompanya es torna més suportable.