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Contrato de arras

¿Qué es y qué tipos existen?

En el mundo inmobiliario es habitual la celebración de contratos de arras de forma previa a la formalización de una compraventa, ya sea de un local, inmueble, nave industrial, etc., es lo que más comúnmente se conoce como la formalización de una paga y señal, o una reserva.
A pesar de ser un contrato habitual, existe un gran desconocimiento en cuanto a las obligaciones que implica para las partes y las consecuencias que conlleva firmar un tipo de arras u otro.

¿Qué es un contrato de arras?

Podríamos definir el contrato de arras como un contrato por el que el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero (que son las arras) para garantizar o confirmar la celebración de la futura compraventa, garantizar el cumplimiento o permitir el desistimiento. En Catalunya las encontramos reguladas en el artículo 621-8 del Código Civil de Catalunya.
Podríamos decir que es un pre-contrato cuya función es comprometernos a una futura compraventa.
Las consecuencias, efectos, derechos y obligaciones del contrato de arras dependerá completamente del tipo de arras que se hayan firmado.
Legalmente no está regulada la cantidad a entregar en concepto de arras, pero suele oscilar entre el 5% y el 10% del precio de la compraventa.

¿Qué tipos de arras existen?

Existen tres tipos de arras diferentes:

  • Penitenciales o de desistimiento: La característica principal es que en estas arras las partes tienen la facultad de desistir de la compraventa sin justificación. Si es el comprador quien desiste perderá el importe entregado en concepto de arras, por otro lado, si es el vendedor quien desiste deberá devolver al comprador el doble de la cantidad relativa al importe de las arras.
    Esta es la única modalidad de arras que permite el libre desistimiento, siempre asumiendo las consecuencias de las arras.
  • Penales: La cantidad que se entrega supone una indemnización por daños y perjuicios
    No otorgan facultad de desistimiento ni suponen un anticipo al precio de la compraventa. El pago de la cantidad entregada, sin embargo, no exime del cumplimiento de la obligación de realizar la compraventa.
    La diferencia con las penitenciales es que aquí se exige un incumplimiento contractual en los términos definidos en los artículos 1.154 y siguientes del Código Civil.
  • Confirmatorias: No son más que un anticipo o un adelanto con fuerza vinculante del contrato y no autorizan a desistir de la compraventa. En este caso el dinero se entregan como parte del precio final de la compraventa.
    En caso de incumplimiento por parte del comprador, el vendedor se queda con las cantidades depositadas y puede reclamar la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. Si el que incumple es el vendedor, el comprador puede exigir judicialmente que se formalice la compraventa, o bien optar por resolver el contrato exigiendo indemnización por daños y perjuicios.

Es muy importante especificar en el contrato qué tipo de arras se está firmando. Si son penitenciales, tiene que figurar de forma expresa en el contrato, de lo contrario, la simple entrega por el comprador de una cantidad se entenderá que son arras confirmatorias.

Si necesita asesoramiento, tanto antes como después de la firma de un contrato, contacte con nosotros, en Roig & Roig Economistas – Abogados – Auditores podemos resolver sus dudas. Consúltenos sin compromiso por teléfono al 973 270 670 o bien a juridic@roigiroig.com

 

Roser Cases Salud

Abogada

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