L’auge dels habitatges d’ús turístic ha generat molts dubtes fiscals entre propietaris i empreses que exploten apartaments turístics, habitatges de vacances o allotjaments de curta estada.
Una de les qüestions més importants és determinar si lactivitat es considera:
- un simple arrendament d’immoble, o
- una autèntica activitat econòmica de hostatge.
La diferència no és menor. Depenent de com es presti el servei, canvien completament les obligacions en IVA, IRPF, impost sobre societats i fins i tot Seguretat Social.
En aquest article expliquem les dues modalitats principals i les implicacions fiscals de cadascuna.
-
El lloguer turístic com a rendiment del capital immobiliari
Ens trobem davant d’aquesta situació quan el propietari simplement cedeix l’immoble al client sense prestar serveis propis de la indústria hotelera.
És a dir:
- es lliura l’habitatge,
- el client la utilitza durant uns dies,
- i no hi ha una estructura empresarial real associada a l’activitat.
Quan se sol donar aquesta modalitat?
Habitualment quan:
- no hi ha neteja periòdica durant l’estada,
- no es fan canvis de roba de llit,
- no hi ha recepció o atenció continuada,
- no s’ofereixen serveis de restauració, lleure o similars,
- i tampoc no hi ha personal contractat a jornada completa per gestionar el lloguer.
Tributació en IVA
En aquests casos, l’arrendament sol estar:
- subjecte, però exempt d’IVA.
Això implica que:
- el propietari no repercuteix IVA al client,
- però tampoc no es pot deduir l’IVA suportat en despeses i inversions.
I aquí hi apareix un dels aspectes més rellevants des del punt de vista econòmic.
Molts propietaris realitzen:
- reformes,
- compres de mobiliari,
- inversions en decoració,
- despeses de manteniment,
- honoraris de plataformes,
- serveis de neteja,
- subministraments,
- campanyes de màrqueting.
Si el lloguer està exempt d’IVA, tot aquest IVA suportat es converteix en un cost més gran.
Tributació a IRPF
En persones físiques, els ingressos tributen normalment com:
rendiments del capital immobiliari.
Poden deduir-se despeses com:
- AQUÍ,
- comunitat,
- assegurança,
- interessos hipotecaris,
- amortització,
- reparacions i conservació,
- subministraments proporcionals,
- comissions de plataformes.
No obstant això, cal recordar que:
- el lloguer turístic no se sol beneficiar de la reducció aplicable a l’arrendament d’habitatge habitual.
Avantatges d’aquesta modalitat
Menor complexitat administrativa
Generalment:
- no hi ha declaracions trimestrals d’IVA,
- la gestió comptable és més senzilla,
- i les obligacions fiscals són més reduïdes.
Pot ser interessant quan:
- existeix un únic immoble,
- hi ha poques despeses amb IVA,
- o lactivitat té un caràcter molt ocasional o passiu.
-
El lloguer turístic com a activitat econòmica d’allotjament
La situació canvia quan el propietari presta serveis similars als d‟un establiment hoteler o disposa d‟una organització empresarial per explotar l‟allotjament.
En aquests casos, Hisenda considera que hi ha una autèntica activitat econòmica.
Quins serveis poden convertir el lloguer en allotjament?
Entre altres:
- neteja periòdica durant l’estada,
- canvi de llençols o tovalloles,
- recepció o atenció continuada a l’hoste,
- restauració,
- serveis d’oci,
- assistència turística,
- o qualsevol servei propi de la indústria hotelera.
També hi pot haver activitat econòmica quan:
- es disposa duna persona empleada amb contracte laboral a jornada completa dedicada a la gestió de larrendament.
Tributació en IVA
En aquesta modalitat:
lactivitat està subjecta i no exempta dIVA.
Normalment s’aplica a:
- IVA reduït del 10% per serveis dallotjament.
La gran diferència és que:
- el propietari sí que es pot deduir l’IVA suportat.
Això sol tenir un impacte molt important quan existeixen:
- inversions elevades,
- reformes,
- despeses recurrents,
- adquisició de mobiliari,
- contractació de serveis externs.
Tributació a IRPF o Impost sobre Societats
Persones físiques
Els ingressos passen a tributar com:
rendiments dactivitats econòmiques.
Això implica:
- alta censal,
- pagaments fraccionats,
- llibres registre,
- i, en molts casos, obligacions relacionades amb autònoms.
Societats mercantils
Quan l’explotació es realitza mitjançant una SL, els beneficis tributen a:
Impost sobre societats.
A la pràctica, moltes explotacions turístiques amb certa estructura:
- diversos immobles,
- personal,
- publicitat,
- presència a plataformes,
- gestió professionalitzada,
acaben funcionant sota aquest model empresarial.
Quina modalitat és més convenient fiscalment?
No hi ha una resposta universal.
Dependrà principalment de:
- la dimensió de l’activitat,
- el volum de despeses,
- les inversions realitzades,
- el nombre d’immobles,
- i els serveis prestats.
En general:
L’arrendament no empresarial sol encaixar millor quan:
- hi ha una gestió molt passiva,
- hi ha poques despeses deduïbles,
- es tracta d’un o dos immobles,
- i no s’hi ofereixen serveis turístics rellevants.
L’activitat econòmica sol resultar més eficient quan:
- existeix una explotació turística professional,
- hi ha inversions importants,
- se suporta molt IVA,
- o es gestionen diversos allotjaments.
Un aspecte clau: no sempre es pot triar lliurement
Un dels errors més habituals és pensar que el propietari pot decidir com tributar simplement per conveniència fiscal.
La realitat és que:
la qualificació depèn de com es desenvolupa realment lactivitat.
L’Agència Tributària analitzarà:
- els serveis prestats,
- l’organització existent,
- la publicitat,
- la freqüència de lloguers,
- l’estructura empresarial,
- i la realitat econòmica de lexplotació.
És per això que és important planificar correctament el model abans d’iniciar l’activitat.
Conclusió
El lloguer turístic ha deixat de ser una figura homogènia des del punt de vista fiscal.
Actualment conviuen:
- models d’arrendament més passius,
- i autèntiques activitats empresarials de hostatge.
Cada modalitat té conseqüències molt diferents a:
- IVA,
- IRPF,
- Impost sobre Societats,
- deducció de despeses,
- i obligacions administratives.
Analitzar correctament cada cas resulta fonamental per a:
- evitar regularitzacions futures,
- optimitzar la tributació,
- i adaptar lestructura fiscal a la realitat de lactivitat.
A Roig & Roig assessorem tant particulars com empreses del sector turístic en la planificació fiscal i gestió integral d’habitatges d’ús turístic i explotacions d’allotjament.
Deixeu un comentari