Per un economista especialitzat en dret civil i fiscalitat de la renda

Les compravendes d’immobles amb pagament ajornat són cada vegada més habituals, especialment en contextos de finançament restrictiu. En aquests casos, moltes parts opten per incorporar una condició resolutòria en l’escriptura pública: una eina jurídica que protegeix el venedor i dona seguretat a l’operació. Ara bé, aquesta clàusula també té implicacions fiscals i pràctiques que cal conèixer.

Aquest article resumeix de forma clara què és una condició resolutòria, com afecta l’operació i, sobretot, com tributen venedor i comprador en aquestes circumstàncies.

  1. Què és una condició resolutòria?

Una condició resolutòria és una clàusula que estableix que, si el comprador no compleix un pagament o qualsevol obligació pactada, la venda pot quedar automàticament resolta i el venedor recuperar l’immoble.

És especialment útil quan:

  • Hi ha pagament fraccionat o ajornat.
  • El comprador no obté un finançament immediat.
  • El venedor vol mantenir una garantia forta sense recórrer a hipoteques a favor del venedor.

  1. S’incrementen els costos si s’inclou una condició resolutòria?

Depèn del format de l’operació:

Quan sí que hi ha un cost extra

Quan la condició resolutòria es formalitza:

  • En escriptura pública, i
  • S’inscriu al Registre de la Propietat,

aleshores genera costos addicionals:

  • Aranzels notarials (més extensió de l’escriptura).
  • Aranzels registrals (per la inscripció de la condició).
  • Impost d’Actes Jurídics Documentats (AJD) a Catalunya: cal presentar el model 600 i liquidar l’impost que correspon per aquesta garantia.

Quan no genera cost extra

Si es pacta només en contracte privat i no es porta a escriptura ni registre, en general:

  • No hi ha costos fiscals.
  • No cal liquidar cap impost.
  • Tot i això, la protecció jurídica és menor.

  1. Afecta al pagament de la renda? S’ha de tributar pel total encara que no s’hagi cobrat?

Aquesta és la pregunta més freqüent — i la resposta és tranquil·litzadora per al venedor:

No, una condició resolutòria NO obliga a tributar pel total si no s’ha cobrat tot.

Quan hi ha una compravenda amb preu ajornat i condició resolutòria, el venedor només tributa a l’IRPF pel guany patrimonial generat per la part cobrada cada any.

Implicació clau:

  • Si només s’ha cobrat el 20% del preu, només es tributa pel 20%.
  • Si l’any següent es cobra un 30% més, es tributa només per aquell 30%.
  • El guany patrimonial “va acompanyant” els cobraments.

Això és així perquè el cobrament no es considera ferm fins que realment es produeix, atesa la possibilitat que la venda es desfaça.

  1. Què passa si finalment la condició resolutòria s’executa?

Si el comprador incompleix i el venedor recupera la propietat:

  • La venda es considera sense efecte.
  • No s’ha de tributar per cap import no percebut.
  • Els guanys patrimonials declarats anteriorment es regularitzen:
    • Es rectifiquen les autoliquidacions dels exercicis anteriors.
    • El venedor pot recuperar l’IRPF ingressat en relació amb imports cobrats que posteriorment s’han hagut de retornar.

També caldrà gestionar la cancel·lació registral de la condició i la reversió de la transmissió, amb els corresponents costos notarials i registrals.

  1. Què han de tenir en compte venedors i compradors abans de signar?

Per al venedor

  • Comprovar si econòmicament li interessa el cobrament ajornat.
  • Valorar si prefereix una condició resolutòria o una hipoteca a favor del venedor (aquesta segona és més costosa però més sòlida).
  • Assegurar-se que la condició es formalitza correctament perquè sigui oponible a tercers.
  • Planificar la fiscalitat anual segons els cobraments.

Per al comprador

  • Tenir clar que l’impagament pot implicar pèrdua de l’immoble i del que ja s’hagi pagat.
  • Valorar si pot assumir els pagaments en el futur.
  • Entendre que la condició pot afectar una futura sol·licitud d’hipoteca (els bancs solen oposar-se a inscripcions que debiliten la seva garantia).
  • Tenir en compte que, si s’inscriu la condició, no es podrà vendre ni hipotecar l’immoble lliurement fins que s’hagi extingit.

  1. Errors habituals i consells pràctics

  • No inscriure la condició resolutòria: deixa el venedor sense protecció davant tercers.
  • Pensar que la condició resolutòria substitueix una hipoteca: és útil, però no tan forta com una garantia real.
  • Oblidar la fiscalitat anual: el venedor paga IRPF any a any, segons el que cobra.
  • No pactar clarament el mecanisme de resolució: terminis, notificacions i retorns s’han de definir bé.
  • Assumir que sempre serà barata: pot implicar AJD si es vol fermesa registral.

  1. Conclusió

Incorporar una condició resolutòria en una compravenda és una eina excel·lent per donar seguretat al venedor en operacions amb pagament ajornat. Té costos moderats però totalment justificats quan es vol garantir seriosament el compliment.

Des del punt de vista fiscal:

  • No obliga a tributar pel total del preu si no s’ha cobrat tot.
  • El venedor tributa proporcionalment als cobraments anuals.
  • Si la venda es desfà, el sistema fiscal permet revertir les declaracions efectuades.

Per això, és una eina útil i flexible quan s’assessora correctament.