¿Estoy obligado a cumplir la normativa del VERIFACTU si tengo un local en propiedad alquilado a una empresa?

Tenemos tantas dudas como clientes hay, pues cada situación es una circunstancia especial que hay que atender con visión y teniendo en cuenta las novedades que vienen dentro de poco. La obligación de adaptar un programa informático conforme al sistema VERIFACTU no afecta automáticamente a todas las personas físicas que tienen un local arrendado a una empresa. Hay que analizar varios factores. Resumimos cuándo sí y cuándo no se aplica, y por qué:

Cuándo sí aplicaría

Se aplicaría cuando la persona física arrendadora tiene lo que se considera una actividad económica y emite facturas (por ejemplo, con IVA) por el arrendamiento, y utiliza un sistema informático de facturación. En esos casos, tendría que cumplir el reglamento de Real Decreto 1007/2023 (que regula los sistemas informáticos de facturación) y, por tanto, podría tener que adaptar su programa a VERIFACTU.

  • El reglamento dice que es de aplicación a contribuyentes del IRPF que desarrollen actividades económicas.
  • En el caso de arrendamiento de locales (no viviendas) para uso comercial/oficina, se indica que “por el contrario, los arrendamientos destinados a usos distintos al de vivienda, como locales comerciales, oficinas o naves industriales, sí están sujetos a la normativa”.

Cuándo no aplicaría

Si la persona física solamente recibe rendimientos del capital inmobiliario (por arrendar un local o inmueble), sin que ello suponga una “actividad económica” en sentido fiscal, entonces no sería obligada a cumplir esta adaptación.

  • Por ejemplo: si no hay una estructura (empleados, gestión habitual) que convierta ese arrendamiento en actividad económica.
  • En arrendamientos de vivienda para uso habitual (que estén exentos de IVA), no se considera actividad económica y no aplica.

Como siempre decimos CADA CASO ES UN CASO A PARTE, cada empresa o empresario son únicos y por lo tanto cada uno hay que mirarlo en detalle.

Por eso hemos propuesto una lista de situaciones, circunstancias o supuestos que nos podemos encontrar y ver si hay que entrar en la adaptación e instalar un programa o no.

Aunque no haya obligación tener un programa de facturación, puede ser una ventaja para el propietari@ o empresari@.

 

Perfil / Caso Tipo de contribuyente ¿Actividad económica? ¿Obligado a VERIFACTU? Justificación
Persona física jubilada con un local arrendado con IVA, sin empleados IRPF (rendimientos del capital inmobiliario) ❌ No ❌ No No hay estructura ni medios organizados. Solo percibe rendimientos del capital inmobiliario, aunque declare IVA.
Persona física autónoma con varios locales arrendados, con empleado y oficina de gestión IRPF (actividad económica) ✅ Sí ✅ Sí Cumple art. 27 L’IRPF: empleado a jornada completa y local destinado a gestión. Es actividad económica.
Propietario persona física que alquila viviendas de larga duración (uso habitual) IRPF (rendimientos del capital inmobiliario) ❌ No ❌ No Exento de IVA y no hay actividad económica.
Persona física que alquila viviendas turísticas a través de plataformas, sin empleados IRPF (rendimientos del capital inmobiliario o actividad) ⚠️ Depende ⚠️ Depende Si presta servicios complementarios (limpieza diaria, desayuno, etc.) se considera actividad económica → Sí obligado. Si solo alquila sin servicios → No obligado.
Persona física autónoma con actividad de consultoría que factura a empresas IRPF (actividad económica) ✅ Sí ✅ Sí Profesional independiente. Emite facturas por su actividad. Obligado a software conforme VERIFACTU.
S.L. patrimonial que solo tiene un local alquilado a otra empresa IS (Impuesto sobre Sociedades) ✅ Sí ✅ Sí Toda S.L. desarrolla actividad económica (art. 5 LIS). Obligada a tener software certificado VERIFACTU.
S.L. inactiva, propietaria de un local sin alquilar IS ❌ No ❌ No No hay facturación ni actividad económica efectiva.
Comunidad de bienes (CB) que alquila locales con IVA Entidad en atribución de rentas ✅ Sí ✅ Sí Desarrolla actividad económica (art. 27 L’IRPF aplicado a entidades). Obligada.
Particular que alquila plaza de garaje a un vecino (sin IVA) IRPF (rendimiento del capital inmobiliario) ❌ No ❌ No Sin IVA ni estructura. No actividad económica.
Asociación sin ánimo de lucro que factura por actividades formativas IS (régimen especial) ✅ Sí ✅ Sí Realiza operaciones sujetas a IVA → actividad económica → obligada a cumplir VERIFACTU.
Profesional médico en consulta privada IRPF (actividad económica) ✅ Sí ✅ Sí Autónomo profesional. Emite facturas → obligado.
Arrendador no residente sin establecimiento permanente en España IRNR sin EP ❌ No ❌ No La norma solo obliga a residentes o no residentes con EP.
Empresa pública o ayuntamiento que alquilas inmuebles Entidad pública ⚠️ Depende ⚠️ Depende Si desarrolla actividad sujeta a IVA y actúa como empresario → sí. Si actúa como administración pública → no.

 

No dudéis en contactarnos en caso de duda o simplemente si necesitas soporte en el proceso de adaptación. Los cambios a veces dan pereza, pero si alguien que sabe te acompaña se vuelve más llevadero.

Thaïs Amor
Dep. Fiscal – Contable.