Por un economista especializado en derecho civil y fiscalidad de la renta

Las compraventas de inmuebles con pago aplazado son cada vez más habituales, especialmente en contextos de financiación restrictiva. En estos casos, muchas partes optan por incorporar una condición resolutoria en la escritura pública: una herramienta jurídica que protege al vendedor y da seguridad a la operación. Ahora bien, esta cláusula también tiene implicaciones fiscales y prácticas a conocer.

Este artículo resume de forma clara qué es una condición resolutoria, cómo afecta a la operación y, sobre todo, cómo tributan vendedor y comprador en estas circunstancias.

  1. ¿Qué es una condición resolutoria?

Una condición resolutoria es una cláusula que establece que si el comprador no cumple un pago o cualquier obligación pactada, la venta puede quedar automáticamente resuelta y el vendedor recuperar el inmueble.

Es especialmente útil cuando:

  • Hay pago fraccionado o aplazado.
  • El comprador no obtiene una financiación inmediata.
  • El vendedor quiere mantener una garantía fuerte sin recurrir a hipotecas en favor del vendedor.

  1. ¿Se incrementan los costes si se incluye una condición resolutoria?

Depende del formato de la operación:

Cuando sí hay un coste extra

Cuando la condición resolutoria se formaliza:

  • En escritura pública, y
  • Se inscribe en el Registro de la Propiedad,

entonces genera costes adicionales:

  • Aranceles notariales (más extensión de la escritura).
  • Aranceles registrales (por la inscripción de la condición).
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en Cataluña: es necesario presentar el modelo 600 y liquidar el impuesto que corresponde por esta garantía.

Cuando no genera coste extra

Si se pacta solo en contrato privado y no se lleva a escritura ni registro, por lo general:

  • No existen costes fiscales.
  • No es necesario liquidar ningún impuesto.
  • Sin embargo, la protección jurídica es menor.

  1. ¿Afecta al pago de la renta? ¿Se debe tributar por el total aunque no se haya cobrado?

Esta es la pregunta más frecuente — y la respuesta es tranquilizadora para el vendedor:

No, una condición resolutoria NO obliga a tributar por el total si no se ha cobrado todo.

Cuando hay una compraventa con precio aplazado y condición resolutoria, el vendedor solo tributa al IRPF por la ganancia patrimonial generada por la parte cobrada cada año .

Implicación clave:

  • Si solo se ha cobrado el 20% del precio, solo se tributa por el 20%.
  • Si al año siguiente se cobra un 30% más, se tributa solo por ese 30%.
  • La ganancia patrimonial «va acompañando» los cobros.

Esto es así porque el cobro no se considera firme hasta que realmente se produce, dada la posibilidad de que la venta se deshaga.

  1. ¿Qué ocurre si finalmente la condición resolutoria se ejecuta?

Si el comprador incumple y el vendedor recupera la propiedad:

  • La venta se considera sin efecto.
  • No debe tributarse por ningún importe no percibido.
  • Las ganancias patrimoniales declaradas anteriormente se regularizan:
    • Se rectifican las autoliquidaciones de los ejercicios anteriores.
    • El vendedor puede recuperar el IRPF ingresado en relación a importes cobrados que posteriormente se han tenido que devolver.

También será necesario gestionar la cancelación registral de la condición y la reversión de la transmisión, con los correspondientes costes notariales y registrales.

  1. ¿Qué deben tener en cuenta vendedores y compradores antes de firmar?

Para el vendedor

  • Comprobar si económicamente le interesa el cobro aplazado.
  • Valorar si prefiere una condición resolutoria o hipoteca a favor del vendedor (esta segunda es más costosa pero más sólida).
  • Cerciorarse de que la condición se formaliza correctamente para que sea oponible a terceros.
  • Planificar la fiscalidad anual según cobros.

Para el comprador

  • Tener claro que el impago puede acarrear pérdida del inmueble y de lo que ya se haya pagado.
  • Valorar si puede asumir sus pagos en el futuro.
  • Entender que la condición puede afectar a una futura solicitud de hipoteca (los bancos suelen oponerse a inscripciones que debilitan su garantía).
  • Tener en cuenta que, si se inscribe la condición, no podrá venderse ni hipotecarse el inmueble libremente hasta que se haya extinguido.

  1. Errores habituales y consejos prácticos

  • No inscribir la condición resolutoria: deja al vendedor sin protección frente a terceros.
  • Pensar que la condición resolutoria sustituye a una hipoteca: es útil, pero no tan fuerte como una garantía real.
  • Olvidar la fiscalidad anual: el vendedor paga IRPF año a año, según lo que cobra.
  • No pactar claramente el mecanismo de resolución: plazos, notificaciones y retornos deben definirse bien.
  • Asumir que siempre será barata: puede implicar a AJD si se quiere firmeza registral.

  1. Conclusión

Incorporar una condición resolutoria en una compraventa es una excelente herramienta para dar seguridad al vendedor en operaciones con pago aplazado. Tiene costes moderados pero totalmente justificados cuando se quiere garantizar en serio el cumplimiento.

Desde el punto de vista fiscal:

  • No obliga a tributar por el total del precio si no se ha cobrado todo.
  • El vendedor tributa proporcionalmente a los cobros anuales.
  • Si la venta se deshace, el sistema fiscal permite revertir las declaraciones efectuadas.

Por eso, es una herramienta útil y flexible cuando se asesora correctamente.