La Dirección General de Tributos (DGT) ha establecido que la reducción del 60% en el rendimiento neto positivo por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, contemplada en el artículo 23.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), puede aplicarse a locales que han sido transformados en viviendas, siempre que se cumplan ciertos requisitos.​

Requisitos para la Aplicación de la Reducción del 60%:

  1. Rehabilitación del Inmueble:
    • El local debe haber sido objeto de una rehabilitación que cumpla con lo establecido en el artículo 41.1 del Reglamento del IRPF. Esto implica que las obras realizadas deben afectar a elementos estructurales del edificio, como fachadas, cubiertas o estructuras, y que el coste de estas obras supere el 25% del valor de adquisición o del valor de mercado del inmueble antes de la rehabilitación.
  2. Destino a Vivienda Habitual:
    • El inmueble resultante de la rehabilitación debe destinarse exclusivamente al arrendamiento como vivienda habitual del inquilino. Esto significa que el arrendamiento debe cumplir con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es decir, el inmueble debe ser habitable y satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Acreditación de los Requisitos:

Es fundamental que el propietario pueda acreditar el cumplimiento de estos requisitos mediante documentación válida, como:​

  • Facturas de las obras realizadas.​
  • Licencias de obra emitidas por el Ayuntamiento correspondiente.​
  • Informes técnicos que certifiquen la naturaleza de las obras y su adecuación a la normativa vigente.

La evaluación de estas pruebas corresponde a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. ​

Reducción del 50% en Otros Casos:

Si no se justifica que la transformación del local ha implicado una rehabilitación conforme a la ley, pero el inmueble se arrienda como vivienda habitual y se cumplen los demás requisitos establecidos en la normativa, la reducción aplicable será del 50%. ​

Por lo tanto, para beneficiarse de la reducción del 60% en el IRPF por el arrendamiento de un local transformado en vivienda, es imprescindible que el inmueble haya sido rehabilitado según la normativa vigente y que se destine al arrendamiento como vivienda habitual. La correcta acreditación de estos requisitos mediante la documentación adecuada es esencial para la aplicación de este beneficio fiscal.

Seguramente tras leer los beneficios fiscales habrá propietarios que se encuentren en una fase muy inicial, de locales que llevan años cerrados sin opción a alquiler ni venta y este articulo les ha abierto una posibilidad no contemplada, la pregunta que surge será ¿Y como transformo un local en vivienda?

 

¿Cómo transformar un local en vivienda?

  1. Requisitos Urbanísticos

✔ Consulta del Planeamiento Urbanístico:

  • Acudir al Ayuntamiento para verificar si la normativa urbanística permite el cambio de uso en esa zona.
  • Revisar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y el Plan Parcial de la zona.

✔ Compatibilidad con el uso residencial:

  • Comprobar que el local no se encuentra en una zona de uso exclusivamente comercial o industrial.
  • Cumplir con la edificabilidad máxima permitida.

✔ Normativa de la Comunidad de Propietarios:

  • Revisar los estatutos de la comunidad y solicitar permiso si es necesario.

  1. Requisitos Técnicos (Código Técnico de la Edificación – CTE)

✔ Superficie mínima habitable:

  • La vivienda debe tener al menos 36 m² útiles (en algunas comunidades autónomas, el mínimo es de 25 m²).

✔ Altura libre mínima:

  • 2,50 metros en espacios habitables.
  • 2,20 metros en baños, pasillos y cocinas.

✔ Ventilación e iluminación natural:

  • Todas las estancias habitables deben contar con ventanas al exterior o a patio de luces.
  • Superficie acristalada mínima del 8% de la superficie útil de la estancia.

✔ Aislamiento térmico y acústico:

  • Cumplir con los requisitos del CTE en materia de eficiencia energética y aislamiento.
  • Incluir aislamiento acústico en caso de estar en una zona de ruido elevado.

✔ Accesibilidad y salidas de emergencia:

  • Cumplimiento de las normas de seguridad contra incendios.

✔ Infraestructura básica:

  • Instalación de agua potable, saneamiento, electricidad y telecomunicaciones.

  1. Trámites Administrativos

✔ Proyecto Técnico y Licencia de Obras

  • Elaborado por un arquitecto y presentado en el Ayuntamiento.
  • En función de la magnitud de la reforma, se requerirá una licencia de obra mayor.

✔ Licencia de Cambio de Uso

  • Se solicita en el Ayuntamiento junto con el proyecto técnico.

✔ Cédula de Habitabilidad y Certificado de Final de Obra

  • Una vez finalizada la reforma, el arquitecto emite el Certificado de Final de Obra.
  • Se solicita la Cédula de Habitabilidad en la comunidad autónoma.

✔ Inscripción en el Registro de la Propiedad y Catastro

  • Modificar la referencia catastral y registrar el cambio de uso.

✔ Alta en Suministros

  • Adaptar los contratos de luz, agua y gas al uso residencial.

  1. Impuestos y Tasas

✔ Tasas municipales:

  • Licencia de obras y licencia de cambio de uso.

✔ Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO):

  • Aplicable en función del coste de la reforma.

✔ IVA:

  • Si la reforma se realiza con una empresa constructora, el IVA puede ser del 10% en lugar del 21%.

Como habrán leído, transformar un local en vivienda no es tarea fácil, pero hay que pensar en la rentabilidad que podría obtener, por lo tanto, es un proceso que requiere un estudio previo de viabilidad y el cumplimiento de requisitos técnicos y administrativos. Es recomendable contar con un arquitecto y un abogado urbanista para evitar problemas legales y agilizar los trámites.

 

Thaïs Amor
Dep. Fiscal – Comptable