El auge de las viviendas de uso turístico ha generado muchas dudas fiscales entre propietarios y empresas que explotan apartamentos turísticos, viviendas vacacionales o alojamientos de corta estancia.
Una de las cuestiones más importantes es determinar si la actividad se considera:
- un simple arrendamiento de inmueble, o
- una auténtica actividad económica de hospedaje.
La diferencia no es menor. Dependiendo de cómo se preste el servicio, cambian completamente las obligaciones en IVA, IRPF, Impuesto sobre Sociedades e incluso Seguridad Social.
En este artículo explicamos las dos modalidades principales y las implicaciones fiscales de cada una.
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El alquiler turístico como rendimiento del capital inmobiliario
Nos encontramos ante esta situación cuando el propietario simplemente cede el inmueble al cliente sin prestar servicios propios de la industria hotelera.
Es decir:
- se entrega la vivienda,
- el cliente la utiliza durante unos días,
- y no existe una estructura empresarial real asociada a la actividad.
¿Cuándo suele darse esta modalidad?
Habitualmente cuando:
- no hay limpieza periódica durante la estancia,
- no se realizan cambios de ropa de cama,
- no existe recepción o atención continuada,
- no se ofrecen servicios de restauración, ocio o similares,
- y tampoco existe personal contratado a jornada completa para gestionar el alquiler.
Tributación en IVA
En estos casos, el arrendamiento suele estar:
- sujeto pero exento de IVA.
Esto implica que:
- el propietario no repercute IVA al cliente,
- pero tampoco puede deducirse el IVA soportado en gastos e inversiones.
Y aquí aparece uno de los aspectos más relevantes desde el punto de vista económico.
Muchos propietarios realizan:
- reformas,
- compras de mobiliario,
- inversiones en decoración,
- gastos de mantenimiento,
- honorarios de plataformas,
- servicios de limpieza,
- suministros,
- campañas de marketing.
Si el alquiler está exento de IVA, todo ese IVA soportado se convierte en un mayor coste.
Tributación en IRPF
En personas físicas, los ingresos tributan normalmente como:
rendimientos del capital inmobiliario.
Pueden deducirse gastos como:
- IBI,
- comunidad,
- seguros,
- intereses hipotecarios,
- amortización,
- reparaciones y conservación,
- suministros proporcionales,
- comisiones de plataformas.
No obstante, debe recordarse que:
- el alquiler turístico no suele beneficiarse de la reducción aplicable al arrendamiento de vivienda habitual.
Ventajas de esta modalidad
Menor complejidad administrativa
Generalmente:
- no existen declaraciones trimestrales de IVA,
- la gestión contable es más sencilla,
- y las obligaciones fiscales son más reducidas.
Puede resultar interesante cuando:
- existe un único inmueble,
- hay pocos gastos con IVA,
- o la actividad tiene un carácter muy ocasional o pasivo.
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El alquiler turístico como actividad económica de hospedaje
La situación cambia cuando el propietario presta servicios similares a los de un establecimiento hotelero o dispone de una organización empresarial para explotar el alojamiento.
En estos casos, Hacienda considera que existe una auténtica actividad económica.
¿Qué servicios pueden convertir el alquiler en hospedaje?
Entre otros:
- limpieza periódica durante la estancia,
- cambio de sábanas o toallas,
- recepción o atención continuada al huésped,
- restauración,
- servicios de ocio,
- asistencia turística,
- o cualquier servicio propio de la industria hotelera.
También puede existir actividad económica cuando:
- se dispone de una persona empleada con contrato laboral a jornada completa dedicada a la gestión del arrendamiento.
Tributación en IVA
En esta modalidad:
la actividad está sujeta y no exenta de IVA.
Normalmente se aplica:
- IVA reducido del 10% por servicios de hospedaje.
La gran diferencia es que:
- el propietario sí puede deducirse el IVA soportado.
Esto suele tener un impacto muy importante cuando existen:
- inversiones elevadas,
- reformas,
- gastos recurrentes,
- adquisición de mobiliario,
- contratación de servicios externos.
Tributación en IRPF o Impuesto sobre Sociedades
Personas físicas
Los ingresos pasan a tributar como:
rendimientos de actividades económicas.
Esto implica:
- alta censal,
- pagos fraccionados,
- libros registro,
- y, en muchos casos, obligaciones relacionadas con autónomos.
Sociedades mercantiles
Cuando la explotación se realiza mediante una SL, los beneficios tributan en:
Impuesto sobre Sociedades.
En la práctica, muchas explotaciones turísticas con cierta estructura:
- varios inmuebles,
- personal,
- publicidad,
- presencia en plataformas,
- gestión profesionalizada,
acaban funcionando bajo este modelo empresarial.
¿Qué modalidad es más conveniente fiscalmente?
No existe una respuesta universal.
Dependerá principalmente de:
- la dimensión de la actividad,
- el volumen de gastos,
- las inversiones realizadas,
- el número de inmuebles,
- y los servicios prestados.
En general:
El arrendamiento no empresarial suele encajar mejor cuando:
- existe una gestión muy pasiva,
- hay pocos gastos deducibles,
- se trata de uno o dos inmuebles,
- y no se ofrecen servicios turísticos relevantes.
La actividad económica suele resultar más eficiente cuando:
- existe una explotación turística profesional,
- hay inversiones importantes,
- se soporta mucho IVA,
- o se gestionan varios alojamientos.
Un aspecto clave: no siempre puede elegirse libremente
Uno de los errores más habituales es pensar que el propietario puede decidir cómo tributar simplemente por conveniencia fiscal.
La realidad es que:
la calificación depende de cómo se desarrolla realmente la actividad.
La Agencia Tributaria analizará:
- los servicios prestados,
- la organización existente,
- la publicidad,
- la frecuencia de alquileres,
- la estructura empresarial,
- y la realidad económica de la explotación.
Por ello, es importante planificar correctamente el modelo antes de iniciar la actividad.
Conclusión
El alquiler turístico ha dejado de ser una figura homogénea desde el punto de vista fiscal.
Actualmente conviven:
- modelos de arrendamiento más pasivos,
- y auténticas actividades empresariales de hospedaje.
Cada modalidad tiene consecuencias muy distintas en:
- IVA,
- IRPF,
- Impuesto sobre Sociedades,
- deducción de gastos,
- y obligaciones administrativas.
Analizar correctamente cada caso resulta fundamental para:
- evitar regularizaciones futuras,
- optimizar la tributación,
- y adaptar la estructura fiscal a la realidad de la actividad.
En Roig & Roig asesoramos tanto a particulares como a empresas del sector turístico en la planificación fiscal y gestión integral de viviendas de uso turístico y explotaciones de hospedaje.
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