Dicho en otras palabras, ¿Es correcto afirmar que por tener un inmueble que no se alquila genera un “ingreso” en la renta?

Exactamente, sí tendrá un ingreso en la renta, aunque no haya ganado dinero realmente. Vamos a explicarlo con tu ejemplo:

🧍‍♂️ Una persona con:

  • Vivienda habitual → 🏠 No genera ningún ingreso (está exenta de imputación).
  • Segunda residencia → 🏡 Sí genera imputación de rentas inmobiliarias.

🔸 ¿Por qué?

Porque la Ley del IRPF considera que esa segunda vivienda le genera una capacidad económica potencial, simplemente por el hecho de poseerla y poder usarla.

⚠️ Muy importante:

  • Aunque no haya alquilado esa segunda vivienda y no haya cobrado nada, esos 880 € cuentan como ingreso para Hacienda.
  • Esto puede suponer que tenga que presentar la renta y pagar una pequeña cantidad, incluso si no tiene más ingresos.

Por lo tanto, el patrimonio inmobiliario produce un rendimiento en la renta porque genera beneficios económicos para su titular, ya sea a través del alquiler o por el simple hecho de que el inmueble puede ser utilizado o disfrutado, aunque no se alquile efectivamente.

Te lo explico con más detalle según el enfoque de la Ley del IRPF en España:

1. Inmuebles alquilados → Rendimientos del capital inmobiliario

Cuando una persona alquila un inmueble, está obteniendo una renta periódica (el alquiler). Esta renta se considera un rendimiento del capital inmobiliario, porque el bien (el inmueble) genera ingresos por sí solo, sin necesidad de una actividad empresarial.

Ejemplo: Alquilas un piso y cobras 800 € al mes. Esa cantidad se considera rendimiento del capital inmobiliario y tributa en la declaración de la renta, aunque puedes deducir gastos relacionados (IBI, comunidad, reparaciones, intereses del préstamo, etc.).

2. Inmuebles no alquilados → Imputación de rentas inmobiliarias

Aunque el inmueble no se alquile, si no es la vivienda habitual ni está afecto a una actividad económica, Hacienda considera que produce un rendimiento potencial, simplemente por el hecho de que podrías disfrutarlo o alquilarlo.

Por eso, el IRPF imputa una renta “ficticia”: se calcula un porcentaje (normalmente el 1,1 % o 2 % del valor catastral) como si fuera un ingreso.

Ejemplo: Tienes una segunda residencia en la playa, que usas solo en verano. No la alquilas, pero en tu declaración de la renta aparecerá una imputación de rentas inmobiliarias.

1. Rendimiento neto del capital inmobiliario (inmueble alquilado)

🔸 Fórmula:

Ingresos íntegros por alquiler – Gastos deducibles = Rendimiento neto

📌 Ejemplo real:

Tienes un piso alquilado por 900 €/mes (10.800 €/año). Has pagado durante el año:

  • IBI: 450 €
  • Comunidad: 600 €
  • Seguro: 180 €
  • Intereses de hipoteca: 1.200 €
  • Reparaciones (pintura): 500 €
  • Amortización (3 % del valor catastral construcción): 750 €

👉 Cálculo:

Ingresos:
10.800 €

Gastos deducibles:
450 + 600 + 180 + 1.200 + 500 + 750 = 3.680 €

Rendimiento neto:
10.800 – 3.680 = 7.120 €

Si el inquilino usa el inmueble como vivienda habitual, puedes aplicar una reducción del 60 % a este rendimiento neto:
7.120 € × 60 % = 4.272 € → solo tributarías por 2.848 €

2. Imputación de rentas inmobiliarias (inmueble no alquilado)

🔸 Fórmula:

Valor catastral × 1,1 % (si revisado en los últimos 10 años)
Valor catastral × 2 % (si no revisado)

📌 Ejemplo real:

Tienes una segunda residencia en el pueblo con valor catastral de 60.000 €. La revisión catastral fue hace 3 años.

👉 Cálculo:

60.000 × 1,1 % = 660 €

Ese es el rendimiento imputado que aparece en tu declaración, aunque no hayas recibido ni un euro de alquiler.

⚠️ Notas importantes:

  • Si el inmueble está alquilado solo parte del año, se imputa renta por los días que estuvo vacío.
  • No se imputa renta por la vivienda habitual ni por inmuebles afectos a actividades económicas.
  • Las deducciones y porcentajes pueden cambiar por comunidad autónoma o normativa específica (por ejemplo, incentivos en zonas tensionadas de alquiler).