NUEVA REGULACIÓN DEL PRECIO DE LOS ALQUILERES

¿Qué establece la Ley 11/2020?

Ha entrado en vigor la nueva Ley 11/2020, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento, proveniente de la iniciativa del Sindicat de Llogaters y encaminada a la regulación de un tope en los precios de los nuevos contratos de alquiler que se firmen a partir de su entrada en vigor el 22 de septiembre de 2020.

Estos nuevos contratos de arrendamiento de inmuebles situados en las llamadas áreas de mercado de vivienda tenso, no podrán fijar un precio de alquiler superior al fijado por la Generalitat a través del Índice de Referencia de los Precios de Alquiler, que se puede consultar por medio de l’Agència Catalana de l’Habitatge.

¿A quién afecta?

Afectará a la novación de contratos existentes o a los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda que tengan carácter de residencia permanente y que estén situados en áreas declaradas como mercado de vivienda tensos.

Quedarán excluidos aquellos contratos de alquiler que hayan sido firmados antes de 1995, así como las viviendas de protección oficial, las de carácter asistencial o viviendas de inserción.

¿Qué es un área de mercado de vivienda tensa?

Se considera área de mercado de vivienda tenso aquella que no tiene suficientes viviendas de alquiler a un precio asequible que permita su acceso a toda la población, ya sea porque:

El precio de los alquileres ha incrementado por encima de la media del territorio de Catalunya.
La carga que supone pagar el alquiler supera de media el 30% de los ingresos de una familia o el 30% de la renta media de los menores de 35 años.
El precio haya incrementado en los últimos 5 años al menos un 3% por encima de la tasa interanual del IPC.

¿Qué es el Índice de Referencia de precios de alquiler?

Según l’Agència Catalana de l’Habitatge; «es un indicador de consulta pública con carácter informativo que permite conocer una estimación del precio medio del metro cuadrado de alquiler de una vivienda ubicada en una zona y con unas características definidas por quien hace la consulta, a la vez que orienta sobre el precio mínimo y el precio máximo que esa misma vivienda puede llegar a tener «.

Este índice se deberá hacer constar de forma obligatoria a los contratos de alquiler, expresando el precio por metro cuadrado y especificando los márgenes inferior y superior que marque el índice. También se deberá adjuntar el informe que se genera al realizar la consulta en el espacio que ha habilitado l’Agència Catalana de l’Habitatge, al que puede acceder haciendo clic aquí.

¿Cómo se aplica?

Para que tenga efecto la contención de rentas, los precios de los nuevos contratos de alquiler no podrán sobrepasar el precio medio que indique el Índice de Referencia de Precios de Alquiler.

Para aquellos inmuebles que han sido arrendados durante los 5 años anteriores a la entrada en vigor de esta ley, el precio será el del anterior contrato de alquiler, actualizado de acuerdo con el Índice de Garantía de Competitividad aplicado de forma acumulada al periodo comprendido entre la fecha de celebración de la anterior contrato y del nuevo, por lo tanto el precio quedará prácticamente congelado.

El precio de alquiler podrá ser minorado o incrementado:

Por acuerdo de las partes, si el inmueble goza de características especiales, como serían el ascensor, parking, muebles, sistema de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias (piscina, terrazas, jardín, etc.), conserje o bien vistas especiales , un máximo de un 5% de variación del índice de referencia.
Para el arrendador, si se han realizar obras de mejora.

La entrada con vigor de esta Ley ha provocado una gran variedad de puntos de vista, desde aquellos que la consideran inconstitucional, hasta aquellos que estiman que provocará un efecto desfavorable o contrario para el mercado inmobiliario, otros que la consideran insuficiente o incluso los que piensan que puede dar pie a una regulación a nivel estatal de este aspecto. Sea como sea, lo que está claro es que de momento en Cataluña el incumplimiento por parte del arrendador de los aspectos regulados en la nueva Ley 11/2020 puede conllevar sanciones de hasta 90.000 €.

Roser Cases Salud

Abogada